Processo NAR: após veredicto de US$ 1,8 bilhão, o tempo está passando na comissão imobiliária de 6%

Washington DC
CNN
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Usar um agente de viagens para comprar uma passagem de avião ou um corretor da bolsa para negociar ações parece relíquias do passado. No entanto, todos os dias pessoas em toda a América contratam um agente imobiliário para ajudá-las a vender uma casa. É uma das poucas indústrias que conseguiu evitar a perturbação que ajudou os consumidores a reduzir custos na era da Internet.

Isto se deve em grande parte ao poder da Associação Nacional de Corretores de Imóveis, a maior organização profissional da América e um importante grupo de lobby para o setor imobiliário.

Mas uma decisão tomada na terça-feira por um tribunal do Missouri, que considerou a NAR e duas empresas de corretagem, Homeservices of America e Keller Williams Realty, responsáveis ​​por 1,8 mil milhões de dólares em indemnizações por conspirarem para manter as comissões artificialmente elevadas, pode marcar o início do apocalipse. Como as casas são compradas e vendidas.

Duas outras empresas foram inicialmente citadas nas ações movidas por vendedores de casas – re/máx. E Imóveis em qualquer lugar, anteriormente conhecida como Realogy – empresa controladora da Coldwell Banker, 21st Century, Sotheby’s International Realty e Corcoran – fez um acordo fora do tribunal por um total de US$ 140 milhões. Como um dos termos do acordo, cada um declarou o compromisso de fazer mudanças nas suas práticas comerciais – incluindo não exigir mais que os agentes sejam membros do NAR.

Embora os governos estaduais licenciem agentes imobiliários, o NAR possui um extenso código de ética que espera que os membros cumpram.

A NAR e as corretoras prometeram apelar da decisão, o que significa que as comissões imobiliárias não irão a lugar nenhum imediatamente.

A NAR tem lutado contra autoridades antitruste e ações judiciais nos Estados Unidos há anos relacionadas a práticas anticompetitivas e esta decisão é o maior revés da associação até o momento.

A decisão é apenas uma das várias ações judiciais atualmente movidas contra a NAR, que também enfrenta o escrutínio do Departamento de Justiça dos EUA.

A NAR já teve um ano difícil, deixando de lado a governação e um mercado imobiliário turbulento.

Em agosto o chefe do NAR um agente membro chamado Kenny Parcell Ela renunciou em meio a acusações de assédio sexual. Mês passado Redfin, uma imobiliária online, deixou o sindicato.

Em relação aos comitês, a NAR disse que iria recorrer da decisão e que o caso levaria anos para ser resolvido.

“Este assunto não está prestes a se tornar definitivo porque iremos apelar do veredicto do júri”, disse Mantel Williams, vice-presidente de comunicações da NAR. Ele acrescentou: “Enquanto isso, pediremos ao tribunal que reduza os danos concedidos pelo júri”.

“Este não é o fim”, disse o porta-voz da Keller Williams, Darrell Frost.

A pedra angular do argumento do demandante é que a NAR obriga os vendedores de casas a pagar uma comissão inflacionada que é então dividida entre o seu agente e o agente do comprador. Os vendedores de casas argumentaram que a divisão das comissões como condição de acesso ao Serviço de Listagem Múltipla era injusta e mantinham as comissões artificialmente altas.

Normalmente, quando uma casa é colocada à venda, o vendedor oferece ao corretor uma comissão fixa. Durante décadas, a comissão ronda os 6% do preço de venda, normalmente dividido em 3% entre o agente do comprador e o vendedor.

Os vendedores de casas afirmam que, num mercado competitivo, o custo da comissão do agente comprador não seria pago pelo vendedor, mas sim pelo comprador que recebeu o serviço. Os vendedores disseram que os compradores deveriam poder negociar taxas com seus agentes e que os vendedores não deveriam ter que pagá-las.

A NAR e os outros réus argumentaram em tribunal que as suas comissões eram sempre negociáveis. Disseram ainda que o sistema de divisão da comissão pelo agente do vendedor com o agente do comprador permite aos compradores, já sobrecarregados com despesas como entrada, custos de fechamento, inspeções e avaliações, evitar a despesa adicional de ter que pagar um agente. também.

Os defensores dos consumidores celebraram a decisão e expressaram esperança de que os demandantes também recebessem o pedido de que o juiz ordene mudanças na forma como as comissões são estruturadas no setor.

Embora o prêmio já seja grande, pode crescer ainda mais – para um total de US$ 5 bilhões, dependendo do que o juiz decidir.

Stephen Brubeck, membro sênior da Consumer Federation of America, disse que o júri viu claramente que a indústria havia restringido a concorrência de preços a ponto de poder garantir comissões aproximadamente uniformes de 5% a 6%. Ele acrescentou que os jurados tomaram sua decisão rapidamente, deliberando por apenas algumas horas.

“A extensão da medida cautelar decidida pelo tribunal influenciará fortemente o desenvolvimento de um sistema de preços competitivos que reduza os custos do consumidor e aumente a qualidade dos serviços”, disse Brubeck. “Esperamos que o tribunal rompa os laços entre o agente de listagem e a compensação do agente comprador, libertando os vendedores da obrigação e da necessidade de compensar os agentes compradores.”

O efeito das comissões sobre compradores e vendedores

Os agentes dizem que não se espera muita mudança no curto prazo em relação à forma como as comissões são definidas.

O efeito a longo prazo da decisão pode ser a separação entre a comissão do agente do comprador e a comissão do agente do vendedor.

Analistas da Keefe, Bruyette & Woods, uma empresa de banco de investimento, disseram em um relatório divulgado antes da decisão que o processo da NAR e as ações governamentais relacionadas provavelmente remodelarão a estrutura de comissões do setor de corretagem residencial, eliminando a regra de comissão comprador-corretor , e no final está a prática de listar agentes e vendedores e definir e pagar comissões aos agentes do comprador.

Uma vez que a comissão paga ao agente está normalmente incluída no preço da casa, se for reduzida ou se tornar mais negociável, os preços das casas também poderão diminuir, disseram.

“Nada muda no curto prazo”, disse Gene Davis, agente da Keller Williams no Holt Homes Group, em Springfield, Missouri. “As comissões sempre foram negociáveis. Continuará a ser assim.”

Mas ela disse que pode haver consequências indesejadas se ocorrerem mudanças.

“Há compradores que não conhecem os passos para comprar uma casa”, disse Davis. “Eles têm que pagar uma entrada, custos de fechamento, avaliações e inspeções. Se eles também tiverem que arranjar dinheiro para pagar um agente comprador, alguns não o farão e ficarão de fora ou não comprarão de todo. Não ter representação tornará o mercado menos inclusivo.”