O US Census Bureau informou que as novas moradias começam a uma taxa anual de 1,549 milhão em maio, uma queda de 14,4% em relação a abril e 3,5% abaixo da taxa inicial de maio de 2021. A calma repentina é atribuída à rapidez. Preços altos e um aumento acentuado nas taxas de hipoteca estão tornando a acessibilidade fora do alcance de muitos compradores.
Os preços das residências unifamiliares subiram cerca de 20% em 2021, impulsionados pela forte demanda e exacerbados pela grave escassez de materiais e mão de obra após a pandemia. Mas a crise imobiliária não é apenas um artefato da interrupção da cadeia de suprimentos da Covid ou da melhora no perfil da dívida do consumidor e nas taxas de poupança. O déficit habitacional nos Estados Unidos vem crescendo há quase quatro décadas e o mercado continua a sofrer os efeitos de resquícios significativos do crash financeiro de 2006.
A verdade é que a construção de moradias americanas simplesmente não acompanhou o crescimento populacional desde a década de 1980. O início das habitações de 1,8 milhão de unidades em abril nos trouxe de volta a uma taxa anual ao nível de 1998 de construção de novas casas e muito atrás da taxa anual de 2,5 milhões de unidades no início da década de 1970. Enquanto isso, a população dos EUA cresceu mais de 50% no mesmo período. E enquanto os aumentos contínuos das taxas de juros pelo Fed estão enfraquecendo a demanda por enquanto, o desequilíbrio de longo prazo levará muitos anos para ser resolvido.
Embora muitos se lembrem do início dos anos 2000 como um período de excesso de oferta no mercado imobiliário residencial, a verdade é que o novo estoque de moradias estava apenas começando a se recuperar para atender ao crescimento populacional antes que o fundo desmoronasse. Não foi o excesso de construção em si, mas sim uma combinação de fatores relacionados à forma como a expansão do edifício foi financiada que levou ao colapso catastrófico que quase destruiu toda a economia americana. As mudanças em curso resultantes do colapso continuaram a impedir uma recuperação total em novas construções desde então.
Os fatores que levaram ao crash de 2006 são muitos, incluindo políticas governamentais equivocadas, o surgimento de empréstimos não bancários, securitização de hipotecas, incluindo subscrição de hipotecas frouxas, lacunas regulatórias, bem como ganância e engano por originadores de hipotecas. Estima-se que US $ 14 trilhões em riqueza americana foram destruídos, e a família média sofreu um declínio de 39% em seu patrimônio líquido. Várias reformas foram adotadas em empréstimos hipotecários e securitização na esteira do massacre que dificultou a qualificação para um empréstimo para compra de casa, mas também afastou alguns potenciais compradores do mercado.
Talvez o fator mais importante na construção dos condomínios tenha sido a carnificina que as construtoras sofreram durante o colapso. Antes da Grande Recessão, o impacto direto e indireto da construção e venda de moradias representava de 15% a 20% do PIB dos EUA. Como resultado do crash que se seguiu em 2007-2009, mais da metade de todos os construtores residenciais deixaram o setor devido a problemas financeiros ou falência. Quase um quarto de todas as hipotecas dos EUA está na água, levando milhões de proprietários de imóveis a enviar suas chaves para o banco. Milhões de trabalhadores qualificados da construção deixaram seu comércio para trás para encontrar outros empregos, causando um déficit de habilidades que ainda não foi compensado. Muitos construtores hoje testemunham que a pandemia apenas exacerbou uma já grave escassez de mão de obra qualificada.
A complexidade da construção geral de habitação é uma mistura de novas construções. A nova oferta de casas de nível básico é particularmente restrita. A parcela de novas unidades unifamiliares com menos de 1.400 pés quadrados representa apenas cerca de 10% de todas as casas em comparação com cerca de um terço de todas as casas na década de 1970, deixando muitos compradores de primeira viagem fora do mercado.
As leis de zoneamento locais em muitas comunidades favorecem casas individuais e limitam severamente a permissão de unidades multifamiliares, mesmo quando a demanda do mercado local as favorece por moradias. Enquanto isso, a carga regulatória sobre os empreiteiros aumentou dramaticamente na última geração e, de acordo com a Associação Nacional de Construtores de Casas, eles representam 25% do custo médio de uma casa. Isso torna a construção de moradias para iniciantes fundamentalmente não lucrativa.
A extensão do déficit de construção pode ser vista no gráfico ao lado que mostra a proporção de novas habitações em relação ao nível da população desde o início dos anos 1970. O gráfico mostra a tendência geral de queda nas casas iniciadas por 1.000 habitantes e destaca como a construção ainda não se recuperou totalmente do crash de 2006.
Um relatório da Associação Nacional de Corretores de Imóveis em 2021 observa que, em média, as novas unidades habitacionais por ano desde 2001 foram em média cerca de 1,25 milhão em comparação com 1,5 milhão de 1968 a 2000, resultando em um déficit estimado de 5,5 a 6,8 milhões de residências. O relatório observa que “a escala de infraestrutura e a lacuna atual entre oferta e demanda é enorme… e exigirá um compromisso nacional significativo para construir mais moradias de todos os tipos”.
O atual resfriamento da demanda pode proporcionar algum alívio para permitir que as cadeias de suprimentos estressadas normalizem e treinem trabalhadores mais qualificados. Mas a questão mais ampla é complexa, envolvendo governos em todos os níveis para repensar empréstimos, zoneamento e políticas regulatórias para permitir que o mercado responda adequadamente.
Christopher A. Hopkins, CFA