dezembro 5, 2022

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Compradores de casas na China estão perdendo a paciência com a queda do mercado imobiliário

Compradores de casas na China estão perdendo a paciência com a queda do mercado imobiliário

Os promotores imobiliários chineses, incluindo o endividado Evergrande, administram uma empresa que depende da venda de apartamentos antes de serem concluídos. Na foto, o desenvolvimento do Evergrande em Pequim em 6 de janeiro de 2022.

Bloomberg | Bloomberg | Imagens Getty

PEQUIM – O mercado imobiliário da China precisa urgentemente de um impulso de confiança, disseram analistas, depois que relatos de compradores de casas interrompendo pagamentos de hipotecas sacudiram as ações dos bancos e aumentaram os temores de uma crise sistêmica.

O volume de hipotecas não é tão preocupante quanto o efeito dos eventos recentes sobre a demanda e os preços de um dos maiores ativos financeiros da China: a habitação.

“É fundamental que os formuladores de políticas restaurem rapidamente a confiança no mercado e quebrem o potencial ciclo de feedback negativo”, disseram o economista-chefe do Goldman Sachs na China, Hui Shan, e sua equipe em um relatório no domingo.

Na semana passada, o aumento no número de compradores de casas que interrompem os pagamentos de hipotecas levou vários bancos chineses a anunciar que sua exposição a esses empréstimos era menor. Mas as ações do banco caíram. Os compradores de casas protestaram contra o atraso na construção de seus apartamentos Pago antes da conclusão, como é habitual na China.

Deixados sozinhos, mais compradores de casas podem parar de pagar suas hipotecas, [further] sobrecarrega os fluxos de caixa dos promotores imobiliários, O relatório do Goldman disse que o assunto pode, por sua vez, levar a mais atrasos na construção e interromper o projeto.

Analistas disseram que a incerteza “está desencorajando as famílias a comprar casas daqueles desenvolvedores que, sem dúvida, mais precisam de vendas”.

Após duas décadas de crescimento explosivo, as incorporadoras imobiliárias na China estão encontrando dificuldades para se manter à tona em meio à repressão de Pequim à forte dependência corporativa da dívida para o crescimento. Desenvolvedores endividados como Evergrande Group Eu tropecei no final do ano passado.

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Os problemas financeiros contínuos dos desenvolvedores, juntamente com as restrições do Covid, atrasaram os projetos de construção, levando os compradores de casas a comprometer seu crédito financeiro suspendendo os pagamentos da hipoteca.

O número de projetos imobiliários incluídos mais que triplicou em poucos dias para mais de 100 em 13 de julho, segundo Jefferies.

Analistas disseram que isso representava 1% do saldo total de hipotecas da China.

Nos bancos cobertos pelo Goldman Sachs, a exposição média a propriedades, incluindo hipotecas, foi de apenas 17%, escreveram os analistas de serviços financeiros da empresa em um relatório na semana passada.

“Vemos o risco de hipotecas mais relacionado ao desejo das famílias, em vez de sua capacidade de fazer pagamentos de hipotecas, já que os desenvolvedores atrasaram a construção de propriedades devido a dificuldades de refinanciamento”, disse o relatório.

Mas se mais compradores se recusarem a pagar suas hipotecas, o mau pressentimento reduzirá a demanda – e em teoria os preços – em um ciclo vicioso.

Isso levou a pedidos para aumentar a confiança.

“No segundo semestre de 2022, não há esperança de uma rápida recuperação no setor imobiliário e continuará a arrastar o crescimento econômico”, disse Gary Ng, economista-chefe da Natixis CIB Asia Pacific. “O antídoto é aumentar a confiança dos compradores de casas e desenvolvedores novamente, mas provou ser uma tarefa difícil.”

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Qin Gang, vice-diretor do Instituto de Pesquisa Imobiliária da China ICR, disse que interromper os pagamentos de hipotecas é uma medida extrema que não deve se tornar prática comum, especialmente porque existem procedimentos legais para resolver os atrasos na conclusão dos apartamentos.

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Ele citou conversas com executivos do setor dizendo que relatos de pagamentos suspensos não são muito propícios para sustentar a recuperação do setor imobiliário.

Normalmente, se os desenvolvedores não entregarem os apartamentos dentro do prazo acordado, os compradores podem solicitar a rescisão de seus contratos de compra, disseram analistas imobiliários do Goldman Sachs em um relatório na semana passada.

Analistas disseram que a aprovação geralmente leva três meses e o desenvolvedor precisará devolver o pagamento inicial e os pagamentos da hipoteca concluídos ao comprador da casa, incluindo juros. O restante dos pagamentos da hipoteca deve ir para os bancos, disse o relatório.

Baixa de seis anos nos planos de compra de casa

A demanda por novas casas já caiu.

Uma pesquisa trimestral realizada pelo Banco Popular da China em junho descobriu que apenas 16,9% dos moradores planejam comprar uma casa nos próximos três meses, o nível mais baixo desde 16,3% no terceiro trimestre de 2016.

No início deste ano, o banco central deu um passo importante para impulsionar o mercado imobiliário, baixando a taxa de hipoteca. Muitas cidades facilitaram suas políticas nos últimos meses para apoiar a compra de casas.

Mas desde abril, as vendas de imóveis caíram 25% ou mais em relação aos níveis do ano passado, de acordo com dados da Wind Information.

O preço médio quase não subiu em 100 cidades chinesas no ano passado, embora os preços em grandes cidades como Pequim e Xangai tenham subido dois dígitos, refletindo a diferença na demanda, de acordo com a Wind Information.

Convites para completar e entregar apartamentos

Qualquer política que pudesse garantir a entrega em domicílio seria benéfica, disse Bruce Pang, economista-chefe e chefe de pesquisa da Grande China, JLL. Ele disse que os bancos têm exposição limitada a projetos de construção inacabados e têm potencial para restaurar a confiança do mercado.

Dai Xianglong, ex-presidente do Banco Popular da China, disse no sábado que A China não enfrentará nada como a “crise das hipotecas subprime” de 2007 nos EUA, Sugeriu medidas para aumentar a confiança no setor imobiliário e estabilizar os preços da habitação. Isso é de acordo com um relatório da mídia do governo.

Mas mesmo com o apoio do Estado Na semana passada, o Securities Times levantou o espectro do risco financeiro sistêmico Em um artigo, ele incentivou os governos locais e desenvolvedores a entregar as casas no prazo.

“As perdas de crédito relacionadas a empréstimos hipotecários são mínimas e os saldos afetados são pequenos na maioria dos bancos nacionais chineses atualmente”, disse Harry Hu, diretor administrativo sênior da S&P Global Ratings, em comunicado.

“Mas a pressão negativa pode aumentar se a recente suspensão dos pagamentos de hipotecas por alguns grupos residentes na China não for bem gerenciada e se manifestar em riscos sistêmicos”, disse Hu.

No domingo, o jornal oficial da Autoridade Reguladora de Bancos e Seguros da China publicou avisos semelhantes e solicitou Apoiar a entrega de apartamentos e financiar o setor imobiliário.

Sem uma queda no setor imobiliário, o produto interno bruto da China poderia ter crescido 3% no segundo trimestre, contra o crescimento de 0,4% relatado na sexta-feira, segundo análise do Goldman Sachs.