Uma importante empresa de habitação estudantil enfrenta investidores furiosos, juízes furiosos e uma conta de US$ 115 milhões

Patrício S. Nelson é um homem sitiado.

Um dos primeiros participantes no setor de moradias estudantis fora do campus, o Sr. Nelson construiu sua empresa de administração de propriedades levantando dinheiro de grandes credores e de centenas de indivíduos ricos. Mas o seu negócio declinou nos últimos anos e Nelson – que até agora renegou as suas promessas de pagar alguns desses sócios – enfrenta mais de uma dúzia de processos judiciais e uma batalha com uma empresa de private equity.

Nelson está preso por pelo menos US$ 115 milhões, uma quantia que não pagou apesar das crescentes multas e juros e de ter sido duas vezes acusado de desacato civil por juízes por suposto uso indevido de fundos da empresa. Seu desafio frustrou investidores e credores e irritou alguns juízes que ouviram essas disputas.

“Vejo muito dinheiro circulando e não gosto disso”, disse a juíza Melissa Crane em fevereiro, na Suprema Corte do Condado de Nova York, durante uma audiência envolvendo o Fortress Investment Group, uma empresa de private equity que tenta executar a hipoteca. Uma das propriedades do Sr. Nelson. Em janeiro, o juiz Crane considerou Nelson por desacato ao tribunal depois de descobrir que ele violou as restrições judiciais ao usar quase US$ 3 milhões de sua empresa para pagar despesas pessoais, incluindo hipotecas de uma casa. Aluguel de férias em fazenda de luxo Em Utah e em casa na Califórnia, viagens de golfe e contas de cartão de crédito.

“Havia contas que tínhamos que pagar”, testemunhou Nelson em uma audiência de acompanhamento na terça-feira. Ele se recusou a ser entrevistado, mas disse em comentários por escrito ao The New York Times que estava “fazendo tudo que podia para cumprir minhas obrigações”. Ele disse que os resultados da violação civil eram injustificados.

Nelson, 51 anos, fundou a empresa de alojamento estudantil Nelson Partners em 2018, depois de se separar do irmão, com quem dirigiu um negócio de alojamento estudantil durante quase duas décadas. Os irmãos foram dos primeiros a identificar a oportunidade no que se tornou um mercado de US$ 10 bilhões por ano. Em 2017, Revista da empresa colocou sua antiga empresa em sua lista anual de empresas privadas de crescimento mais rápido. Grandes jogadores adoram Blackstone entrou no mercado nos últimos anoseles são atraídos pela promessa de pagamentos de aluguel quase garantidos devido ao dinheiro do empréstimo estudantil.

Nelson compra propriedades residenciais para estudantes com o dinheiro que arrecada e usa o aluguel para pagar hipotecas e dividendos aos investidores, bem como para manutenção geral dos edifícios, cobrando taxas e recebendo uma comissão quando eventualmente os vende. Através da Nelson Partners, ele controla 18 propriedades – cada uma delas administrada como uma empresa separada, com financiamento separado sob acordos contratuais com investidores.

Em sua declaração por escrito, Nelson disse que seu negócio teria prosperado se não fosse pela pandemia, que levou à redução da ocupação em alguns edifícios, artigos no The Times sobre investidores processando sua empresa e reclamações de estudantes residentes sobre as condições das propriedades. . Nelson disse que não havia perdido nenhum dinheiro para os investidores antes dos artigos do Times, que, segundo ele, “esmagaram o acesso a empréstimos”.

Nelson enfatizou que, uma vez obtido novo financiamento e vendido as propriedades com lucro, haveria dinheiro suficiente para pagar os investidores e liquidar suas dívidas. Ele testemunhou na terça-feira que estava tentando vender três conjuntos habitacionais estudantis.

Desde 2021, mais de vinte ações judiciais foram movidas contra ele; Cerca de metade permanece ativa. Dezenas de milhões de reclamações ainda estão pendentes. Ele deve US$ 57 milhões à Fortress, US$ 50 milhões a investidores e quantias menores a credores e outros fornecedores. Ele levou à falência as empresas que possuíam cinco propriedades depois que elas deixaram de pagar os empréstimos. A Receita Federal colocou uma garantia fiscal de US$ 3 milhões em uma de suas casas no sul da Califórnia.

Os primeiros grandes processos judiciais contra Nelson e algumas de suas empresas ocorreram no início de 2021, quando centenas de investidores em uma luxuosa torre de apartamentos para estudantes chamada Skyloft, perto da Universidade do Texas em Austin, disseram ter sido fraudados em dezenas de milhões de dólares. dólar.

Uma das empresas de Nelson comprou a Skyloft em 2019 por US$ 124 milhões, dos quais US$ 75 milhões vieram de pequenos investidores – a maioria aposentados ricos, advogados, médicos e engenheiros – e o restante de um fundo de hedge e um grande banco. Quando a pandemia transferiu as aulas online, problemas de fluxo de caixa o levaram a parar de pagar dividendos mensais aos investidores no Skyloft e em outras propriedades, disse Nelson.

Em 2022, ele chegou a um acordo de US$ 50 milhões com investidores da Skyloft. Nesse mesmo ano, ele vendeu dois edifícios – um com lucro antes da liquidação do Skyloft, o outro um pouco acima do preço de compra. Ele devolveu dezenas de milhões de dólares aos investidores nessas propriedades, embora alguns deles tenham recebido muito menos do que investiram.

Mas no outono passado, a juíza Karen Crump, do condado de Travis, Texas, considerou Nelson por desacato ao tribunal depois de descobrir que ele havia violado os termos do acordo ao usar dinheiro que deveria ir para um fundo de compensação para contas legais e tomar uma quantia de dinheiro. Uma comissão pela venda de outro edifício em vez de devolver esse dinheiro aos investidores.

Judy Sims disse que ela e o marido, ambos aposentados, investiram US$ 250 mil em um prédio de apartamentos estudantis da Nelson Partners, perto da Universidade do Norte do Colorado, em Greeley, mas esperavam perder grande parte de seu investimento depois que o credor decidiu executar a hipoteca do prédio. Em 2023.

“Ele parecia muito gentil ao telefone quando queria nosso dinheiro”, disse Sims, que mora com o marido em Chelan, Washington. “Mas o que me deixa com tanta raiva é que ele não aceita qualquer responsabilidade”.

No tribunal, os advogados do Sr. Nelson descreveram as transferências financeiras contestadas, incluindo aquelas que ele direcionou para uso pessoal, como “empréstimos legítimos entre empresas”, consistentes com a forma como ele sempre conduziu seus negócios. Eles argumentaram que o Sr. Nelson estava simplesmente fazendo o que era necessário para evitar o colapso de sua empresa. Ele testemunhou na audiência de terça-feira que estava preocupado com a possibilidade de as 130 pessoas empregadas pela Nelson Partners perderem os seus empregos. Ele também disse que queria “deixar um legado para minhas filhas”.

“Eu realmente não entendo qual é o objetivo dele”, disse George Wong, 64 anos, executivo de marketing de Los Altos, Califórnia, que investiu em três dos negócios de Nelson.

Uma das maiores disputas de Nelson é com a empresa de investimentos Fortress, de Nova York. Por mais de dois anos, a Fortress, que garantiu um empréstimo de US$ 52 milhões à Nelson Partners, proprietária do Auraria Student Lofts no centro de Denver, vem tentando executar a hipoteca do prédio. Mas a ação foi suspensa depois que Nelson declarou falência do imóvel em 2022.

O pedido de falência interrompe a execução hipotecária e dá ao mutuário mais tempo para negociar um acordo potencial, mas não evita necessariamente perdas para os investidores.

No verão passado, a Fortress obteve uma sentença que lhe permitiu cobrar o empréstimo, agora no valor de 57 milhões de dólares com juros, que o Sr. Nelson concordou pessoalmente em reembolsar. Isto abriu caminho para a atual rodada de processos por desacato perante o Juiz Crane.

Nelson descreveu Fortress como um investidor “ganancioso” que contraiu o empréstimo da Auraria durante a pandemia e agora está “basicamente tentando me tirar do mercado”.

Ambos os lados devem comparecer novamente perante a juíza Crane na segunda-feira, enquanto ela luta contra o não cumprimento de ordens judiciais anteriores por Nelson.

Martin Goodman, 60 anos, um corretor de imóveis que mora em San Diego, disse que tentou reunir investidores no complexo residencial estudantil de Greeley para elaborar um plano para evitar a execução hipotecária pela Fannie Mae, a gigante do financiamento hipotecário apoiada pelo governo federal. A Fannie recebeu recentemente aprovação judicial para a execução hipotecária em abril.

Goodman disse que esperava que Nelson declarasse outra falência.

“No final das contas, podemos perder a propriedade”, disse Goodman. “Tudo porque Pat não se apresenta.”

Alain Delaquirière Contribuiu para a pesquisa.