Os promotores imobiliários chineses, incluindo o endividado Evergrande, administram uma empresa que depende da venda de apartamentos antes de serem concluídos. Na foto, o desenvolvimento do Evergrande em Pequim em 6 de janeiro de 2022.
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PEQUIM – O mercado imobiliário da China precisa urgentemente de um impulso de confiança, disseram analistas, depois que relatos de compradores de casas interrompendo pagamentos de hipotecas sacudiram as ações dos bancos e aumentaram os temores de uma crise sistêmica.
O volume de hipotecas não é tão preocupante quanto o efeito dos eventos recentes sobre a demanda e os preços de um dos maiores ativos financeiros da China: a habitação.
“É fundamental que os formuladores de políticas restaurem rapidamente a confiança no mercado e quebrem o potencial ciclo de feedback negativo”, disseram o economista-chefe do Goldman Sachs na China, Hui Shan, e sua equipe em um relatório no domingo.
Na semana passada, o aumento no número de compradores de casas que interrompem os pagamentos de hipotecas levou vários bancos chineses a anunciar que sua exposição a esses empréstimos era menor. Mas as ações do banco caíram. Os compradores de casas protestaram contra o atraso na construção de seus apartamentos Pago antes da conclusão, como é habitual na China.
Deixados sozinhos, mais compradores de casas podem parar de pagar suas hipotecas, [further] sobrecarrega os fluxos de caixa dos promotores imobiliários, O relatório do Goldman disse que o assunto pode, por sua vez, levar a mais atrasos na construção e interromper o projeto.
Analistas disseram que a incerteza “está desencorajando as famílias a comprar casas daqueles desenvolvedores que, sem dúvida, mais precisam de vendas”.
Após duas décadas de crescimento explosivo, as incorporadoras imobiliárias na China estão encontrando dificuldades para se manter à tona em meio à repressão de Pequim à forte dependência corporativa da dívida para o crescimento. Desenvolvedores endividados como Evergrande Group Eu tropecei no final do ano passado.
Os problemas financeiros contínuos dos desenvolvedores, juntamente com as restrições do Covid, atrasaram os projetos de construção, levando os compradores de casas a comprometer seu crédito financeiro suspendendo os pagamentos da hipoteca.
O número de projetos imobiliários incluídos mais que triplicou em poucos dias para mais de 100 em 13 de julho, segundo Jefferies.
Analistas disseram que isso representava 1% do saldo total de hipotecas da China.
Nos bancos cobertos pelo Goldman Sachs, a exposição média a propriedades, incluindo hipotecas, foi de apenas 17%, escreveram os analistas de serviços financeiros da empresa em um relatório na semana passada.
“Vemos o risco de hipotecas mais relacionado ao desejo das famílias, em vez de sua capacidade de fazer pagamentos de hipotecas, já que os desenvolvedores atrasaram a construção de propriedades devido a dificuldades de refinanciamento”, disse o relatório.
Mas se mais compradores se recusarem a pagar suas hipotecas, o mau pressentimento reduzirá a demanda – e em teoria os preços – em um ciclo vicioso.
Isso levou a pedidos para aumentar a confiança.
“No segundo semestre de 2022, não há esperança de uma rápida recuperação no setor imobiliário e continuará a arrastar o crescimento econômico”, disse Gary Ng, economista-chefe da Natixis CIB Asia Pacific. “O antídoto é aumentar a confiança dos compradores de casas e desenvolvedores novamente, mas provou ser uma tarefa difícil.”
Qin Gang, vice-diretor do Instituto de Pesquisa Imobiliária da China ICR, disse que interromper os pagamentos de hipotecas é uma medida extrema que não deve se tornar prática comum, especialmente porque existem procedimentos legais para resolver os atrasos na conclusão dos apartamentos.
Ele citou conversas com executivos do setor dizendo que relatos de pagamentos suspensos não são muito propícios para sustentar a recuperação do setor imobiliário.
Normalmente, se os desenvolvedores não entregarem os apartamentos dentro do prazo acordado, os compradores podem solicitar a rescisão de seus contratos de compra, disseram analistas imobiliários do Goldman Sachs em um relatório na semana passada.
Analistas disseram que a aprovação geralmente leva três meses e o desenvolvedor precisará devolver o pagamento inicial e os pagamentos da hipoteca concluídos ao comprador da casa, incluindo juros. O restante dos pagamentos da hipoteca deve ir para os bancos, disse o relatório.
Baixa de seis anos nos planos de compra de casa
A demanda por novas casas já caiu.
Uma pesquisa trimestral realizada pelo Banco Popular da China em junho descobriu que apenas 16,9% dos moradores planejam comprar uma casa nos próximos três meses, o nível mais baixo desde 16,3% no terceiro trimestre de 2016.
No início deste ano, o banco central deu um passo importante para impulsionar o mercado imobiliário, baixando a taxa de hipoteca. Muitas cidades facilitaram suas políticas nos últimos meses para apoiar a compra de casas.
Mas desde abril, as vendas de imóveis caíram 25% ou mais em relação aos níveis do ano passado, de acordo com dados da Wind Information.
O preço médio quase não subiu em 100 cidades chinesas no ano passado, embora os preços em grandes cidades como Pequim e Xangai tenham subido dois dígitos, refletindo a diferença na demanda, de acordo com a Wind Information.
Convites para completar e entregar apartamentos
Qualquer política que pudesse garantir a entrega em domicílio seria benéfica, disse Bruce Pang, economista-chefe e chefe de pesquisa da Grande China, JLL. Ele disse que os bancos têm exposição limitada a projetos de construção inacabados e têm potencial para restaurar a confiança do mercado.
Dai Xianglong, ex-presidente do Banco Popular da China, disse no sábado que A China não enfrentará nada como a “crise das hipotecas subprime” de 2007 nos EUA, Sugeriu medidas para aumentar a confiança no setor imobiliário e estabilizar os preços da habitação. Isso é de acordo com um relatório da mídia do governo.
Mas mesmo com o apoio do Estado Na semana passada, o Securities Times levantou o espectro do risco financeiro sistêmico Em um artigo, ele incentivou os governos locais e desenvolvedores a entregar as casas no prazo.
“As perdas de crédito relacionadas a empréstimos hipotecários são mínimas e os saldos afetados são pequenos na maioria dos bancos nacionais chineses atualmente”, disse Harry Hu, diretor administrativo sênior da S&P Global Ratings, em comunicado.
“Mas a pressão negativa pode aumentar se a recente suspensão dos pagamentos de hipotecas por alguns grupos residentes na China não for bem gerenciada e se manifestar em riscos sistêmicos”, disse Hu.
No domingo, o jornal oficial da Autoridade Reguladora de Bancos e Seguros da China publicou avisos semelhantes e solicitou Apoiar a entrega de apartamentos e financiar o setor imobiliário.
Sem uma queda no setor imobiliário, o produto interno bruto da China poderia ter crescido 3% no segundo trimestre, contra o crescimento de 0,4% relatado na sexta-feira, segundo análise do Goldman Sachs.
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